教 学 页 · 从 零 开 始
GYRO
一家「正在把自己卖掉」的公司，该怎么读
这页假设你完全没看过财报。每一步只讲一个概念，讲完就用 GYRO 的真实数字走一遍，最后教你自己上 EDGAR 把每个数字亲手验一次。不需要任何背景知识，从第一步开始读就行。
十二步 · 数据截至 2026-09-13
这 页 怎 么 走
第 一 步 · 「 公 司 在 清 算 」 是 什 么 意 思
STEP 01
普通公司的目标是明年比今年好；清算中的公司的目标是把自己拆掉分掉
先分清两种公司。
一般的公司（比如一家卖饮料的）：它买原料、生产、卖货、收钱，然后拿赚到的钱再投进去，希望明年卖得更多。你看它的财报，看的是「今年赚了多少、比去年多还是少、明年还能不能增长」。
清算中的公司：它的董事会已经决定不再继续经营下去，而是要把手上所有资产卖掉、把欠的钱还掉、剩下的分给股东，然后把公司注销。这时候「增长」这个词就没有意义了。你要看的只有一个问题：最后每股能分到多少钱、什么时候分。
GYRO 属于第二种。它的董事会在 2013 年 9 月 12 日通过了一份「清算计划」（plan of liquidation）。它自己在年报里写得很直白：公司的策略是给两块地办好批文、卖给开发商，然后「先清偿对 Gyrodyne 的债务与索赔，再向普通股持有人支付分配」，最后解散。
为什么一家公司会选择清算？通常是因为「拆开卖比合起来经营更值钱」，或者主业已经没有了。GYRO 是后者加上一个特殊原因：它原本是个收租的房地产公司，2012 年因为一场官司突然拿到 1.67 亿美元现金（见第三步），这笔钱在税上逼着它做选择——要么继续买楼，要么把钱分掉、清算。董事会选了后者。
「清算」不等于「破产」。这两件事经常被混在一起，但完全不同。破产是欠的钱还不上，由法院主导，股东通常什么都拿不到。清算（这里指自愿清算）是股东和董事会主动决定把公司拆开分钱，还得起债，剩下的都归股东。GYRO 是后者：它 2026 年 6 月的账上总资产 5,792 万、总负债 3,086 万，资产是够的。
第 二 步 · 清 算 基 础 会 计
STEP 02
一旦决定清算，会计规则整个换一套：没有利润表，只有一张「还剩多少」的表
正常公司的会计叫「持续经营基础」（going concern basis），它假设公司会一直开下去。在这个假设下：
- 一栋楼按买入成本记账，然后每年折旧，账面价值一年一年往下走——哪怕这栋楼的市价在涨；
- 有一张利润表，告诉你今年收入多少、成本多少、赚了多少；
- 明年要花的钱，明年再记。
但公司一旦决定清算，这套假设就不成立了——楼马上要卖，折旧毫无意义。所以会计准则要求换成「清算基础」（liquidation basis），规则变成两条：
- 第一条：资产按「预计能卖多少钱」记，不再折旧。GYRO 账上那行「待售不动产 $53,990,000」不是买入成本，是公司估计的变现金额。
- 第二条：把从今天到清算结束为止，预计还要花的每一分钱，现在就一次性估出来、当成一项负债挂在表上。这是最反直觉的一条，但它是理解 GYRO 的钥匙。
所以 GYRO 的资产负债表上有一行别的公司没有的科目：「清算期估计成本净额」。2025 年底这行是 $17,334,618，占它全部负债（$32,831,704）的 53%。
这一条带来的后果，必须想清楚。它意味着：清算时间一延长，净资产立刻下跌——因为多出来的那几年的行政开支、律师费、房地产税，全都要在延长的那一刻一次性估进负债里。两块地一寸没少、一分没贬值，账面净资产照样掉。
GYRO 2025 年就发生了这件事。净资产从 3,059.6 万降到 2,585.9 万，少了 473.7 万。公司自己的拆分里，最大一项是：把清算时间表延长两年，约 +350 万成本。
第三件事：清算基础下没有利润表，取而代之的是一张「净资产变动表」（Statement of Changes in Net Assets）。GYRO 2025 年那张表只有四行：
期初净资产 $30,596,313
地产价值变动 +3,602,000
发行普通股（净） −
资产与负债重估 −8,339,316
─────────────────────────────────────────
期末净资产 $25,858,997
就这么四行。没有「收入」、没有「毛利」、没有「每股收益」。如果你习惯看市盈率，在这只票上你会发现分母根本不存在。
那该看什么？看「每股净资产」——把净资产除以在外股数。GYRO 自己也这么算，并在年报里叫它「每股预计可分配金额」（estimated distributions per share）。2025 年底是 $25,858,997 ÷ 2,199,308 = $11.76；2026 年 6 月底是 $27,055,247 ÷ 2,199,308 = $12.30。
但要记住公司自己加的那句警告：这是估计，「无法保证分配会等于或超过我们合并净资产表所列的估计数」。
第 三 步 · 政 府 征 地 与 「 公 正 补 偿 」
STEP 03
GYRO 账上的钱，是从一场跟纽约州打了六年的官司里赢来的
先讲概念。征收权（eminent domain，中文也叫「土地征用权」）是指政府为了公共用途，可以强制取得私人土地，哪怕业主不愿意卖。美国宪法第五修正案对此加了一个条件：必须支付「公正补偿」（just compensation）。
问题在于「公正」是多少，政府和业主经常谈不到一起。纽约州的征收法给了业主一条路：先把政府给的钱当作「预付款」收下，同时去法院起诉，主张这块地值更多。收钱不等于认价。
GYRO 的前身就走了这条路：
1986 年起
纽约州为扩建石溪大学，动用征收权
征收对象是 Flowerfield 农场的 245.5 英亩。
2005-11-02
正式取得日
这个日期很重要——法定利息从这天开始算。
2006 年 3 月
州里付了 $26,315,000
公司把它当作预付款收下，不认这个价。
2006 年
到州索赔法院起诉
Court of Claims，专门审对州政府的索赔。
2010 年 6 月
索赔法院判：这块地值 $125,000,000
也就是州里还要再付 $98,685,000（= 1.25 亿 − 已付的 2,631.5 万），外加从 2005-11-02 起按年息 9% 计算的法定利息。
2010–2012
州里上诉，两级法院都维持原判
先是纽约州最高法院上诉庭第二司法部，再是纽约州上诉法院（该州最高审级）。
2012 年 7 月初
钱到账：$167,530,657
后因州里算错利息，公司退回 $29,000。
这笔钱拆开看，最值得注意的是第三行：
额外判赔本金 $98,685,000 ← 法院认为州里少给的部分
费用与支出 $1,474,941 ← 公司的诉讼开支
法定利息 $67,370,716 ← 9%/年 × 约 6 年 8 个月
─────────────────────────────
合计 $167,530,657
为什么利息这么大？因为纽约州征收案的法定利率是固定 9%，而且从「取得日」（2005-11-02）一直算到「实付日」（2012-07）——六年八个月。$98,685,000 × 9% × 6.7 年 ≈ 5,950 万，再加上复利效果与费用部分的利息，就到了 6,737 万。
换个说法：公司赢的不只是官司，还赢了时间。州里拖着不付的那六年多，每年给公司记 9% 的利息——在 2006–2012 年那个利率环境里，这是一笔相当好的「投资」。这也解释了为什么公司愿意打六年。
今天还剩什么？Flowerfield 被征走 245.5 英亩后，公司手上只剩 63 英亩。也就是说，你今天看到的 GYRO，是一场征收案之后剩下的边角料，加上那笔钱买来的两处医疗地产中还没卖掉的一处。
第 四 步 · REIT 为 什 么 必 须 把 钱 分 光
STEP 04
这一步解释：为什么一笔 1.67 亿的进账，会把公司逼上清算这条路
REIT（Real Estate Investment Trust，房地产投资信托）是美国税法里的一种特殊身份。核心交易是这样的：
- 好处：只要满足条件，REIT 在公司层面基本不交所得税。普通公司是「公司先交一遍税，股东分红再交一遍」；REIT 省掉了第一遍。
- 代价：必须把应税收入的绝大部分（通常 90% 以上）每年分给股东，还要满足一堆「资产测试」与「收入测试」——大意是资产得主要是房地产、收入得主要来自租金等被动收入。
GYRO 的前身就是 REIT。现在把这个身份和那笔 1.67 亿放在一起，问题就出来了：
难题一：这笔钱算不算「房地产收入」？如果那 6,737 万利息被算成「非房地产收入」，公司可能失去 REIT 身份——那就要在公司层面补交所得税，而且此后四年都不能再当 REIT。
公司的解法：向 IRS 申请了一份私人信函裁定（Private Letter Ruling，编号 PLR-135927-10，日期 2011-03-01）。裁定说：这笔征收补偿不计入资产测试的判断，利息与费用补偿不计入收入测试的判断。身份保住了。
难题二：这笔钱的资本利得税怎么办？税法第 1033 条给了一条路：如果用这笔钱在期限内买「同类」（like-kind）不动产置换掉被征收的那块地，可以把纳税递延到将来卖掉新买的地产时。
公司申请并获准把置换期限延到 2014 年 4 月 30 日。但在还没买够的情况下，会计上必须按「不置换」的情形计提：2012 年底计提了 $61,649,000 递延所得税。其中 $34,057,000 是第 1374 条下的「内建增值税」（built-in gains tax）——这是当年从普通公司转成 REIT 时就埋下的一笔，按转换时 Flowerfield 已有的账面增值，在公司层面征税。
把两难合起来看，董事会面对的选择变成：
选项 A：把 1.67 亿继续投进不动产（1033 条置换）
→ 税递延了，但公司还得继续当个买楼收租的公司
选项 B：把钱分给股东、清算
→ 不用再买楼；分配在股东各自成本基础以内算「资本返还」
（超出部分按资本利得计税）；同时满足 REIT 的分配义务
2012 年 7 月钱一到账，董事会就成立了战略委员会，8 月 10 日聘 Skadden, Arps 做特别战略顾问，8 月 23 日聘 Rothschild 做财务顾问（月费 10 万美元，2013 年 2 月起减到 5 万）。仅 2012 一年，「战略选项」这一项就花掉 $1,013,043。
一年后，2013 年 9 月 12 日，董事会选了 B。
为什么「两年内完成」很重要？2013 年的委托书里写：「假设清算计划在其通过之日（2013 年 9 月 12 日）起两年内实施完成，则有限责任公司份额与每股 45.86 美元现金的分配，在各股东股票成本基础以内将被视为资本返还，超出部分按资本利得计税。」
这就是为什么 2015 年 8 月 31 日那个合并日期是精心挑的——距 2013 年 9 月 12 日刚好不到两年。
第 五 步 · 那 次 66.56 美 元 的 股 息
STEP 05
这是 GYRO 历史上唯一一次大额分配，也是理解今天股数的起点
通过清算计划的第二天（2013 年 9 月 13 日），董事会宣布特别股息：合计 $98,685,000，每股 $66.56。记录日 2013 年 11 月 1 日，支付日 2013 年 12 月 30 日。
先记住一个巧合（其实不是巧合）：$98,685,000 这个数，和官司里法院判州里「多付」的本金一分不差。换句话说，公司把打赢官司多拿到的本金，原封不动派给了股东，留下的是那 6,737 万利息与原本的 2,631.5 万预付款去买的资产。
这笔股息不是全现金，分两部分：
| 形式 | 每股 | 总额 | 是什么 |
|---|
| 现金 | $45.86 | 约 $68,000,000 | 直接打到股东账上 |
| Gyrodyne Special Distribution, LLC（GSD）的份额 | $20.70 | $30,685,000 | 一家新设的纽约有限责任公司，持有公司全部四块地的 99% 经济权益（老公司留 1% 并当管理成员）。这些地附带 1,500 万美元抵押，抵押的债权人是老公司留下的一家子公司。份额几乎不可转让（原文：except in extremely limited circumstances） |
| 合计 | $66.56 | $98,685,000 | — |
为什么要搞出一个 GSD 这么麻烦的结构？因为 REIT 有分配义务要满足，而公司不想（也没法）把四块地都变成现金再分。于是它把地的经济权益装进一个新公司、把那个新公司的份额当作股息发出去——在税法上完成了「分配」这个动作，实物却还在原地。
这也解释了为什么份额不可转让：它不是为了让人交易，是为了完成一次税务上的分配。两年后（2015-08-31），GSD 和老公司一起并进了 Gyrodyne, LLC，这个临时结构就消失了。
从这笔股息可以反算出当时的股数。$98,685,000 ÷ $66.56 ≈ 1,482,653 股。这和后来一直用到 2023 年的 1,482,680 股基本一致。
记住这个数——一百四十八万股。这是理解 GYRO 的一个关键背景：它的总股本只有一百多万股（现在 2,199,308 股），登记在册的持有人只有 219 名（2026-03-01）。这不是一只流通盘正常的股票。
然后是重新挂牌。2015 年 8 月 31 日合并生效（老公司与 GSD 并入 Gyrodyne, LLC）；2015 年 9 月 1 日，GYRO 在 Nasdaq 资本市场重新挂牌。老公司的股票于 2015 年 8 月 31 日摘牌。（公司在 10-K 里写其股票的主要交易市场「自 1948 年 6 月 10 日起」即为 Nasdaq。但 Nasdaq 是 1971 年才开市的，所以这句只能读成「这只股票从 1948 年就在公开市场交易」；本页按原件表述照引，不作事实背书。）从 2015 年 9 月起，账改用清算基础，起点是净资产 $43,455,577、每股 $29.31。
第 六 步 · Entitlement（ 批 文 ）
STEP 06
这是 GYRO 过去九年唯一在做的事，也是它九年没分钱的原因
Entitlement 在美国房地产里指政府给某块地的「可以怎么用、能盖多少」的法律许可。中文没有完全对应的词，本页统称「批文」。它通常包含几层：
- 分区（zoning）：这块地在法律上属于哪一类用途——住宅、商业、工业、医疗……
- 分割（subdivision）：把一整块地在法律上切成若干独立地块，各有地契，可以分别买卖。
- 场地平面（site plan）：具体怎么摆楼、路、停车、排水。
- 环评（在纽约州是 SEQRA）：州环境质量审查法要求的环境影响审查，通常要做环境影响报告书（EIS），最后由审批机关通过一份「认定书」（findings statement）。
为什么这件事值钱？举个直观的例子：一块 63 英亩、法律上只能当农场用的地，和同一块地但已经获批「可以切成八块、盖 15 万平方英尺医疗楼」的地，价格差好几倍。而办批文的人不需要真的盖楼——办下来直接卖给开发商就行。
GYRO 的整个策略就是这一条。它自己的原话：「我们的公司策略是在两处剩余物业上争取批文，以便把它们以更大的开发灵活性卖给一个或多个开发商，从而最大化价值与对股东的分配。」并且明确：「公司不打算开发这些物业」，只是把它们「定位成可以带着全部批文出售」。
代价是时间和钱。GYRO 2017 年 3 月递交 Flowerfield 的预分割申请，到今天 2026 年 9 月，九年半，还没拿到最终分割批准。每年在这上面花的钱叫「土地审批成本」（land entitlement costs）：2025 年花了约 $380,000，账上还估着从 2026 年 1 月到清算结束要再花 $1,326,000（含房地产税 $448,500、监管费 $408,000）。
一个设计得很巧的细节。GYRO 的留任奖金计划里，管理层拿奖金的门槛叫「调整后评估值」＝ 2013 年的评估值 ＋ 自那时起投入的土地开发成本。也就是说，公司每在批文上花一块钱，管理层的奖金门槛就抬高一块钱。这条是 2016 年那次修订加进去的，公司自述目的是「更好地让参与人的利益与公司股东一致」。第八步会完整算一遍。
两块地现在走到哪：
| Flowerfield（St. James） | Cortlandt Manor |
|---|
| 面积 | 63 英亩，含 14 英亩工业园（135,000 可租平方英尺） | 13.8 英亩，含 31,421 平方英尺医疗中心 |
| 已拿到 | 2022-03-30 分割初步批准（分成八块，4:0 一票弃权） | 2023-03-20 镇议会立法设立 MOD 医疗导向分区，获 154,000 平方英尺密度（医疗 150,000 ＋ 零售 4,000） |
| 还缺 | 最终分割批准 ＋ 场地平面批准 ＋ 那场官司结束 | 正式分割 |
| 公司预期 | 2026 年三季度取得分割批准 | 2027 年取得分割批准 |
第 七 步 · Article 78 之 诉
STEP 07
一场邻居告政府的官司，为什么能卡住一笔两千多万的买卖
Article 78 是纽约州《民事诉讼法与规则》第 78 条规定的一种特别程序，用来挑战政府机关的决定。它的特点是：走快速程序、一般不做证据开示（discovery）。
关键在于被告是谁。这场官司名义上是邻居告 Smithtown 镇政府——说镇规划委员会的批准程序有问题、环评做得不够。GYRO 是被一并列为被告的一方（因为它是申请人），和镇政府站在同一边。
2022-04-26
起诉
Head of the Harbor 村（Flowerfield 隔邻的一个村）与其他各方，把 Smithtown 镇及包括 Gyrodyne 在内的各方告到 Suffolk 县最高法院，要求撤销 ①2021-09-16 的 SEQRA 认定书（2022-03-30 通过）与 ②2022-03-30 的分割初步批准。公司说，诉状里的论点和审批过程中反对者提的意见基本相同。
2023 年三季度
案件第二次被改派给另一位法官
纯粹的时间损耗。
2024-02-06
法院部分准许驳回
对 20 名个人原告与 Head of the Harbor 村本身准予驳回（即他们没有诉讼资格）；但对 3 名个人原告与 St. James-Head of the Harbor 邻里保护联盟不予驳回。原告阵营大幅缩小，但案子还在。
2024-10-11
法院裁定支持公司，全案驳回
一审公司全胜。
2024-11-12
原告另提「重新审理与再辩论」动议
理由是「近期一场风暴」，要求命令被告补做关于场地雨水滞留的补充环评，并撤销批准初步场地平面的决议。
2025-03-17 / 03-21
法院连驳两项动议
先驳「上诉期间中止执行」，再驳「重新审理与再辩论」。
2025-04-28
原告「完善」了对原诉状的上诉
perfected the appeal，即正式把上诉材料交齐。公司说对方的意见书基本重复此前立场，而这些立场此前已被认定不足以推翻规划委员会的决定。
2025-07-25 / 07-28
公司与镇政府先后交上诉答辩
双方材料交齐，进入「待判」状态。
到 2026-08-13（最新季报为止）
上诉仍未判决
没有法定期限。这是目前 GYRO 身上最大的一个未知。
为什么一场「邻居告政府」的官司能卡住 GYRO 卖地？因为公司自己写明：Smithtown 与 Cortlandt Manor 两地不动产交易的「标准市场条款」，都会把「Article 78 程序的解决」写成成交条件。
买家的逻辑很简单：我花两千多万买这块地，是因为它能盖八栋楼；如果法院明年撤销了那个批准，我买到的就是一块农地。所以买家会说「等你官司打完再交割」。于是官司没结，钱就不到账——哪怕批文已经拿到手。
一个例外值得记住。公司明确写过：工业园那两块已开发地块，可以在分割图备案后单独或一并出售，不需要场地平面批准。也就是说，这一小部分资产的变现路径比那 49 英亩生地短一截。
STEP 07 · B
还有一道闸门跟官司无关：一份 2015 年的和解，规定它不许便宜卖
上面讲的 Article 78 是「邻居告政府」。但 GYRO 身上还有另一场官司，而且这一场的后果更长久——它至今还在限制公司能怎么卖地。
2014 年 7 月 3 日，一名自称股东的人提起了一起推定集体诉讼（putative class action）：Cashstream Fund v. Paul L. Lamb 等，案号 Index No. 065134/2014，纽约州最高法院 Suffolk 县。被告是老公司、全体董事、GSD 和 Gyrodyne, LLC。
先解释「推定集体诉讼」。集体诉讼（class action）是一个人代表一大群处境相同的人一起告。「推定」（putative）的意思是法院还没正式认定这个「集体」成立——原告自称代表全体股东，但这一点尚待法院裁定。这类案子在美国上市公司宣布合并后非常常见，通常指控董事会没尽到受托义务、或者委托书没把该说的都说清楚。这一起的诉由正是这两条。
2015 年 8 月 14 日，双方达成《Stipulation of Settlement》（和解协议）。公司付出的东西有两样：
- 第一样（一次性的）：2015 年 8 月 17 日对委托书作出若干补充披露。另外原告律师可以向法院申请费用，上限 65 万美元。
- 第二样（长期起作用的）：公司同意，此后出售任何物业都只能以公平交易（arm's-length）方式进行，而且价格不得低于该物业 2014 年 12 月的评估值。
公司自己把第二条叫 「price floor provision」——价格下限条款，并在年报风险因素里单列一条，标题就是「和解协议禁止我们以低于 2014 年 12 月评估值的价格出售剩余物业」。
这条对股东是保护还是束缚？两面都有，而且都发生过。
保护的一面很直白：管理层不能为了尽快拿到奖金、或者为了赶紧结束清算，把地贱卖给关系户。「公平交易」加「不低于评估值」这两个条件，堵住了贱卖这条路。
束缚的一面是真金白银的。看公司自己逐年披露的这组数——剩余未售物业的评估值，相对那道 2014 年下限差多少：
| 时点 | 相对 2014 年 12 月下限 | 结果 |
|---|
| 2014 年 12 月 | 下限本身（比 2013 年那次评估高约 $100,000） | — |
| 2016-12-31 | 低 $550,000 | 低于下限 ⇒ 不得出售 |
| 2017-12-31 | 高 $4,416,665 | 可以卖 |
| 2022 / 2024 / 2025 年末 | 均高于 | 可以卖 |
所以第六步说的「九年没分钱是因为在办批文」只讲了一半。另一半是：2016 年前后那段时间，公司在合同上根本不被允许卖。公司还写明：如果在批文办完之前收到一个它认为对股东最有利的报价，它仍可能因为这道下限而无法成交；而一旦地产市场严重下行、把物业价值压到 2014 年评估值以下，它就会被禁止出售。
最值得记住的一句，是公司自己写的。FY2016 与 FY2017 的风险因素里，公司承认这道下限不把土地批文成本算进去，因此它「可能给公司造成一种反常激励（perverse incentive）——去发生某些土地批文成本，把一处物业的价值推到其约定价格下限之上，即使所发生的成本超过了价值增加的金额」。
翻成人话：为了能合法卖掉这块地，公司可能不得不花一笔并不划算的钱，只为把估值顶过那道线。一家上市公司在正式文件里自己指出这一点，很少见。
最后一个容易搞混的地方：这里有两道不同的「地板」，别当成一回事。
地板一（和解的）＝ 2014 年 12 月评估值，不加土地批文成本。作用：低于它不许卖。
地板二（奖金计划的）＝ 2013 年评估值 ＋ 累计土地开发成本（第八步讲的「调整后评估值」）。作用：低于它可以卖，但管理层拿不到奖金。
基准年不同，加不加成本也不同。公司披露过：因为净变现值没超过奖金计划下的调整后评估值，某些物业根本没有计提任何留任奖金。
附带一个说明：公司从不公开各处物业的单项评估值，理由是「以免使公司处于谈判劣势」；它只说每一笔成交的毛收入都超过了相应物业的评估值。这与留任奖金计划附件 A 的做法一致（单项数值按 24b-2 规则获批保密、公开件里是星号，只有总额 $45,050,000 可见）。两条线合起来的结果是：外部人无法核验任何一块地的下限或门槛究竟是多少，只能核验公司自报的「高于／低于」方向。
第 八 步 · 留 任 奖 金 · 一 步 一 步 算 一 遍
STEP 08
清算中的公司有个特殊问题：员工把公司卖完就没工作了，凭什么好好卖？
想一下这个困境。一家决定清算的公司，需要几个人把资产卖出好价钱。但这几个人越把事办成，自己失业得越快。他们的理性选择是把事情拖着——只要公司还没清算完，工资就还发着。
解决办法叫留任奖金计划（Retention Bonus Plan）：把奖金和「卖得多好、多快」绑在一起。GYRO 的这份计划由老公司董事会在 2014 年 5 月 30 日通过，之后一共改了五次，最后一次是 2023 年 9 月。
它的重要性在于：这份计划是股东与管理层之间分钱的规则，而计算公式从来没有出现在任何一份 10-K 正文里——年报只披露「池子怎么分给谁」，不披露「池子有多大」。公式只在原件（8-K 附件）里。下面是原件里的公式。
STEP 08 · A
先记四个定义
| 词 | 定义（原件第 2 条） | 用大白话说 |
|---|
Appraised Value
评估值 | 附件 A 所列、计划通过前最近一次独立书面估值 | 2013 年 11 月请评估师做的那次估价。总额 $45,050,000；但各物业的单项数字按 24b-2 规则获批保密处理，公开件里是星号 |
Adjusted Appraised Value
调整后评估值 | 评估值 ＋ 自评估日起该物业累计发生的土地开发成本 | 这是门槛。公司每在批文上花一块钱，门槛就抬高一块钱——这条对股东有利 |
Gross Sales Price
毛售价 | 该物业的全部售价，不扣任何成交成本，如佣金、律师费、经纪费 | 按毛价算奖金，不按公司净落袋算——这条对参与人有利 |
Appreciation
增值 | 毛售价 − 调整后评估值 | 卖得比门槛高出的那部分 |
STEP 08 · B
再看注资公式（原件第 5.1 条）
规则第一句是个开关：只有当某物业的毛售价 ≥ 它的调整后评估值时，奖金池才注资。卖得比门槛低，一分钱奖金都没有。达到门槛之后，池子按三档注资：
(a) 基础档 调整后评估值 × 5% ← 只要达到门槛就有
(b) 增值分成（阶梯）
增值的前 10% ……… 抽 10%
增值的次 10% ……… 抽 15%
增值超过 20% 部分 …… 抽 20%
(c) 时限档 毛售价 × 2% ← 在「指定出售日」前成交才有
(c) 这一档已经全部作废。原件附件 C 的四个指定出售日是：Cortlandt Manor 2014-12-31、Fairfax 2014-12-31、Port Jefferson 2015-12-31、Flowerfield 2016-12-31——全部早已过去。
用一个假设的数走一遍。假设某块地 2013 年评估值是 1,000 万，之后公司在批文上花了 200 万，那么门槛 = 1,000 ＋ 200 = 1,200 万。
情形一：卖 1,100 万。低于门槛 ⇒ 奖金池 0 元。
情形二：卖 1,200 万（正好达标）。增值 = 0。
基础档 = 1,200 万 × 5% = 60 万；增值分成 = 0 ⇒ 池子 60 万。
情形三：卖 1,500 万。增值 = 300 万，相当于门槛的 25%。
基础档 = 1,200 × 5% = 60 万
前 10%（= 120 万）× 10% = 12 万
次 10%（= 120 万）× 15% = 18 万
超 20% 的部分（300 − 240 = 60 万）× 20% = 12 万
⇒ 池子 = 60 ＋ 12 ＋ 18 ＋ 12 = 102 万，占毛售价的 6.8%。
注意：这些数是为了讲清公式而编的假设值，不是 GYRO 的真实数字。真实的单项评估值获批保密处理、公开件里看不到，所以任何人都无法从公开件算出某块地的实际门槛——这是这份计划最大的透明度缺口。
STEP 08 · C
池子分给谁：十二年里从「董事拿 65%」变成「员工拿 100%」
| 2014 原始本 | 现在 |
|---|
| 董事六人（Lamb 15%、Smith 10%、Macklin 10%、Palmedo 10%、Levine 10%、Salour 10%） | 65% | 0% |
| 员工七人（Braun、Fitlin、Pitsiokos、Borkstrom、Lara、Ibraham、Gallicchio，均为「裁量」） | 35% | 100% |
| 其中 CEO（Gary Fitlin） | 裁量 | 44.211% |
| 其中 COO（Peter Pitsiokos） | 裁量 | 39.789% |
| 高管裁量额度（由董事会分配） | — | 16.000% |
怎么变的？2023 年 11 月 14 日，四位董事把自己的奖金权益换成了股票。Lamb 30,542 股、Macklin 20,362、Salour 20,362、Smith 20,362，合计 91,628 股，作价是放弃并注销账面 $2,702,285 的董事部分奖金。这批股票有两个关键条件：要等公司向股东作出清算分配才归属，且在分配之前不得转让。
为什么这是件好事（对股东）？因为它把董事从「按售价拿现金」改成了「和你一起持股、等你拿到钱我才拿到」。公司自述目的是「让董事参与人与股东的利益更好地对齐」。
而员工那一侧还没有做这个转换。Fitlin 与 Pitsiokos 各持有 0 股公司股票，两人合计占奖金池 84.0%，奖金仍按不扣佣金与费用的毛售价计算。
STEP 08 · D
五次修订里，有两次方向相反、而且其中一次不可撤销
| 版本 | 生效 | 改了什么（挑最重要的） | 对谁有利 |
|---|
| 修订 1 | 2016-05-24 | 土地开发成本加进门槛（门槛随投入抬高）；Port Jefferson 十栋楼各算一个「物业」 | 门槛条对股东有利 |
| 修订 2 | 2018-02-01 | 分割后的每块地各算一个「物业」；死亡／失能／无过错被解雇／降薪后主动离职者，离职后仍可拿奖金，但须①3 年内卖出②达至少 4% IRR | 混合 |
| 修订 3 | 2018-10-30 | 加「总额下限」：两块地各自设一个下限（2013 评估值 ＋ 开发成本），累计售价没超过自己那个下限之前，谁都拿不到钱 | 股东 |
| 修订 4 | 2022-05-06 | 自此日起，计划永远不得被暂停或终止；也不得以任何减少「奖金池的确定、计算或注资方式」或「支付方式」的方式修改。（另澄清：签了买卖合同之后，4% IRR 的持续要求不再适用） | 参与人（当时董事仍持 65%） |
| 修订 5 | 2023-09-06 | 取消「总额下限」（原件自述此举「将提高参与人获得奖金的可能性」）；把支付推迟到大部分物业售出、且股东已获清算现金分配之后；董事整体退出、换成股票；董事放弃的份额作废、不再分给员工 | 混合 |
把修订 4 和修订 5 连起来读，是理解这家公司治理的关键。
2022 年 5 月，董事会把这份自己占 65% 的计划锁成「永不可终止、不可削减」——这是一道单向门：即便将来董事会全部换人、或大股东取得多数席位，也没办法把这份计划关掉或改小。
一年多后（2023 年 9 月），在公司自述的「股东沟通程序」之后，董事把自己那 65% 换成了股票（与股东同向），同时把 2018 年那道对股东有利的「总额下限」从员工那一侧拆掉了。修订 5 的鉴于条款里还明确写：「因修订 4 的结果，不得对本计划作出任何会减少员工参与人应得利益的修订。」
一个正在发生的现实案例。2026 年 8 月 3 日，COO Peter Pitsiokos 被解除雇佣，10 月 2 日生效。离职协议第 4 条明确保留了他的奖金权利：只要在他离职后三年内（即 2029-10-02 之前）有物业售出、且售价达到按估值日年度评估值算的至少 4% IRR，他仍可拿奖金。
这正是修订 2 与修订 4 那两个条件在现实中的第一次适用。他持有 0 股股票，占奖金池 39.789%。
账上现在挂着多少：已计提留任奖金 $2,234,824（2025 年底，2024 年底是 $1,972,186），选择性销售成本与奖金合计约 $5.3M，全在那 $17,334,618 的清算成本里。2024、2025 两年实付 $0。
一个自动对冲，值得记住。奖金是按售价算的，所以地价跌，计提的奖金也跟着跌。FY2020 净资产大跌 $5.99/股的那一年，公司的解释里就有「被预计销售成本与预计留任奖金的减少所抵销」。反过来，2025 年地价升 360 万，奖金与销售成本就跟着增加约 47.9 万。
第 九 步 · 供 股 与 稀 释
STEP 09
为什么「每股 8 块钱发新股」在账面净资产 19.51 元的时候是一件大事
先讲稀释是什么。假设一家公司账上净资产 100 元，共 10 股，那每股净资产 10 元。现在它按每股 5 元发 10 股新股，收进 50 元。
发行前：净资产 100 ÷ 10 股 = 每股 10.00
发行后：净资产 150 ÷ 20 股 = 每股 7.50
⇒ 原股东每股的账面净资产少了 2.50，因为新股买得比账面便宜
钱没少（反而多了 50），但每股少了——因为新股东用 5 元买到了值 10 元的东西，那 5 元的差价是从原股东那里来的。发新股的价格低于每股账面价值，就会稀释。
现在看 GYRO 2024 年那次。它做的是供股（rights offering）——不是随便卖给外人，而是先给现有股东按持股比例认购的权利：
| 条款 | 内容 |
|---|
| 记录日 | 2024-01-29（这天在册的股东有资格） |
| 认购权 | 每持 5 股得 1 份权利，每份可买 2 股。即每持 1 股可买 0.4 股 |
| 价格 | 每股 $8.00（当时每股账面净资产 $19.51） |
| 可转让？ | 不可转让——拿不出钱的股东无法把权利卖掉换现 |
| 规模 | 上限 625,000 股 / 毛额 $5,000,000 |
| 认购结果 | 申报 1,031,640 股，是上限的 1.65 倍。基本认购 100% 满足；超额认购按比例只配到约 40% |
| 实际发行 | 2024-03-12，625,000 股，毛 $5,000,000，扣约 60 万费用后净收 $4,418,380 |
算一遍稀释：
配股前 净资产 $30,721,034 ÷ 1,574,308 股 = 每股 $19.51
新股 净收 $4,418,380 ÷ 625,000 股 = 每股 $7.07
──────────────────────────────────────────────────
配股后 净资产 $35,139,414 ÷ 2,199,308 股 = 每股 $15.98
⇒ 仅稀释一项：每股账面净资产 $19.51 → $15.98，−$3.53（−18.1%）
2024 全年每股从 $19.51 掉到 $13.91，一共少了 $5.60。其中 $3.53 是这次稀释，其余约 $2.07 来自地产估值下调（−$3,392,000）与成本重估（−$1,151,101）。
供股 vs 定向增发，区别很重要。如果是定向增发（卖给外部特定投资人），原股东只能被动挨稀释。供股给了每个在册股东同等机会按同一价格跟投——理论上你想不被稀释，就跟着掏钱。
足额跟投的人：每原持 1 股多掏 $3.20（0.4 股 × $8），持股变 1.4 股。
不跟投的人：还是 1 股，每股账面净资产被摊薄 18%。
但两个细节让「同等机会」打了折扣：①认购权不可转让——没钱跟投的股东无法把这份权利卖给别人换回价值；②超额认购只配到 40%，想多买的人买不够。
为什么公司要在这个价位发股？公司对这笔钱的用途表述是补充清算期间的营运资金。同期它在每份 10-K 里都写着「需要额外资本才能撑到清算结束」。至于为什么定 $8.00 而不是更高，公开件里没有解释定价依据。
参考一下：2011 年老公司做过一次供股，发 192,641 股、净收 $9,961,476（约每股 $51.7）。同一家公司，十三年后每股发行价从 51.7 美元到 8 美元——中间当然隔着 2013 年那次 $66.56 的特别股息，不能直接比，但两个数摆在一起有助于理解这家公司的历史尺度。
第 十 步 · 20% 持 股 上 限
STEP 10
一个不常见的条款，它让「有人来把公司买走加速清算」这条路走不通
GYRO 不是普通的股份公司，而是一家有限责任公司（LLC）。它的「公司章程」叫《修订重述有限责任公司协议》（LLC Agreement），原件是 2015-09-01 的 8-A12B 附件 3.2。
这份协议里有一条在上市公司里很少见的规定：
任何股东在任何时候都不得持有超过在外普通股 20% 的股份。一旦超过——不论出于任何原因，包括追加出资、买入、合并、并购或涉及该股东的其他业务组合——超出 20% 的那部分股份必须转入一个由 Gyrodyne 设立并管理的不可撤销信托，该股东是信托的受益人。
关键在后面：信托持有期间，这些股份没有投票权，且在计算协议下任何所需表决时被忽略不计。
之后的处置机制：每个财季末（或董事会另定的更早日期），公司可代信托选择——按独立评估师确定的价格从信托买回，或按评估价卖给第三方（包括按相对持股比例卖给其他股东）。如果该股东的持股后来因卖出或公司增发降回 20% 以下，信托有义务把股份还回去。
现实中这条已经在起作用了。看一眼股东名单（2026-02-28）：
| 持有人 | 股数 | 占比 |
|---|
| Mario Gabelli / GAMCO 一系 | 430,476 | 19.6% |
| Towerview LLC（Daniel R. Tisch） | 338,107 | 15.4% |
| Lance Gad Revocable Trust | 166,765 | 7.6% |
| Star Equity Fund, LP（Jeffrey Eberwein / Richard Coleman） | 156,774 | 7.1% |
| 前四家合计 | 1,092,122 | 49.7% |
Gabelli 持股 19.6%，上限是 20%。它已经贴到墙上了。
这条条款的后果，要分两面看。
一面：它挡住了「恶意收购」。没人能通过在二级市场买股票取得 GYRO 的控制权——超过 20% 的部分自动丧失投票权。对不想被人抢走公司的管理层来说，这是一道护墙。
另一面：它也挡住了「白衣骑士」。如果有人认为这家公司管得太慢、想买下来加速把地卖掉分钱，他做不到。而这恰恰是清算类公司最常见的价值释放路径之一。
公司自己留了一句门缝：「如果从时间与价值角度认为收购本身能最大化清算净资产价值，Gyrodyne 也会考虑收购公司本身的报价。」——路径存在（走协商合并，而不是市场收购），但门很窄。
一个有意思的结构性矛盾。留任奖金计划对「控制权变更」的定义之一是：有人取得 70% 或以上的股份或投票权。而章程把任何人钉在 20% 以下。
也就是说，靠买股票永远触不到那个 70% 的门槛，那条奖金触发路径实际上只能通过「出售全部或实质全部资产」或「合并重组」实现。
另外一条治理安排也值得一起读：《Star 协议》（2025-10-16）。Star Equity 持股 7.1%，2023 与 2025 两次要提名董事，两次都以签协议撤回收场。2025 年这份协议里，公司给出的是：2025 年年会只提名一人（Richard Smith），董事会由五席减为四席；并约定四位「留任董事」中任何一人离任，董事会须与 Star 善意协商确定替任人选，谈不成就把董事会缩为三席，此后再有空缺不得自行补任。Star 换来的义务是：按董事会建议投票、不提名、不征集委托、不试图影响董事会，期限到 2026-12-31（若 2026 年重新提名 Salour 与 Loeb 两人且两人同意，则延至 2027-12-31）。
用一句话说清这两条加起来的效果：任何人都无法通过买股票控制这家公司，而谁能进董事会这件事，有一部分否决权在一位持股 7.1% 的股东手里，至少到 2026 年底。
第 十 一 步 · 把 十 三 年 串 成 一 条 线
STEP 11
现在你有了全部零件，把它们按时间摆一遍
1946 → 1980s
做直升机的公司，留下长岛一大片地
主业消失后转型成收租的房地产公司，后来成为 REIT。公司自述其股票的主要交易市场「自 1948-06-10 起」即为 Nasdaq（而 Nasdaq 1971 年才开市，此处照引原件表述）。
2005-11-02
纽约州征走 Flowerfield 的 245.5 英亩
2006 年 3 月付 $26,315,000 预付款。公司起诉要更多。
2009-03-31
买入 Fairfax Medical Center（弗吉尼亚）
$12,891,000。这是用 1033 条置换掉那 2,631.5 万预付款的动作之一。
2011 年
老公司做了一次供股
发 192,641 股，净收 $9,961,476。用途包括征收诉讼的追加费用、Flowerfield 开发权、资本改良与营运资金。
2012 年 7 月初
官司赢了，$167,530,657 到账
本金 9,868.5 万 ＋ 费用 147.5 万 ＋ 利息 6,737.1 万。8 月聘 Skadden 与 Rothschild 研究「战略选项」。
2013-09-12
董事会通过清算计划
这是「第十三年」的起算点。
2013-12-30
派出 $66.56/股 特别股息
现金 $45.86 ＋ GSD 份额 $20.70。总额 $98,685,000，与官司多判的本金相同。
2014-05-30
留任奖金计划通过
董事 65% / 员工 35%，基准评估值总额 $45,050,000。
2015-08-31 / 09-01
三合一，GYRO 重新挂牌
老公司与 GSD 并入 Gyrodyne, LLC；9 月 1 日在 Nasdaq 挂 GYRO。改用清算基础会计，起点每股 $29.31。同年有一起集体诉讼和解，其 Stipulation 至今约束公司变现资产的义务。
2015-12 → 2018-08
卖掉 Fairfax 与 Port Jefferson 十栋楼
Fairfax 2016-05-04 卖 $14,015,000；Port Jefferson 十栋合计 $8,606,000。毛额合计约 $2,262 万。
2016-06 / 2016-09 / 2017-07
分了三次钱：$9.25 ＋ $1.50 ＋ $1.00 = $11.75
2017-07-07 之后，到今天一分钱没再分。
2017-03 → 2022-03
Flowerfield 办批文，五年
2017-08-02 Suffolk 县规划委员会 11:0 无条件通过；2021 年 FEIS 获批；2022-03-30 镇规划委员会 4:0 给予分割初步批准。
2022-04-26
被提起 Article 78 之诉
拿到初步批准仅 27 天后。一审 2024-10-11 公司全胜，对方上诉，至今未判。
2022-05-06
奖金计划修订 4：写成「永不可终止」
当时董事仍持池内 65%。
2023-03-20
Cortlandt Manor 拿到 MOD 分区
154,000 平方英尺密度（医疗 150,000 ＋ 零售 4,000）。这条路走了约九年。
2023-09-06 / 11-14
董事换股退出奖金计划
修订 5 取消「总额下限」；四位董事以放弃 $2,702,285 奖金权益换得 91,628 股。股数 1,482,680 → 1,574,308。
2024-03-12
每股 $8.00 供股，发 625,000 股
净收 $4,418,380。股数 → 2,199,308。仅稀释一项让每股账面从 $19.51 降到 $15.98。
2025-07-30
49 英亩签给 B2K
$24,000,000–$28,740,000，成交条件是拿到分割与场地平面批准；公司须给 $4,020,222 的污水厂与基建抵扣。两次修订：2025-10-28、2026-01-06。
2025-10-16 / 11-05
《Star 协议》签字；Paul Lamb 辞任
董事会由五席缩为四席。Lamb 是 2013 年清算计划公告上的署名董事长。
2026-01-01
LLYR 那笔贷款改成年息 15%
原本是 WSJ 最优惠利率 ＋1.5%。供应商转贷同期是 1.0%/月。
2026-08-03（8-K 于 08-07 申报）
COO 离职，10-02 生效；此后只剩 1 个全职员工
遣散 $100,000，预计省下约 $620,000。他保留三年奖金窗口（至 2029-10-02，须达 4% IRR）。
2026-10-10
2021 Mortgage Loan 初始到期
余额约 $456 万。展期权在贷方（SIG CRE 2023 Venture）手里，条件是 LTV ≤ 70% 且 DSCR ≥ 1.3。
公司自述的终点
2028 年底完成清算，届时现金约 $2,590 万、每股 $11.76
这个终点被推过三次：FY2022 年报写 2024 年底、FY2023 写 2025 年、FY2025 写 2028 年。三年推后了四年。
最后把记分板算一次。一个 2015 年底持有 1 股、之后什么都没做（2024 年配股没参与）的人：
起点：2015-12-31 每股账面净资产 $29.31
收到：2016 年 $10.75 ＋ 2017 年 $1.00 = $11.75 现金
现在：手里仍是 1 股，2026-06-30 每股账面 $12.30
合计：11.75 ＋ 12.30 = $24.05
⇒ 对着起点 29.31，少了 $5.26，即 −17.9%，用了十年半。
这个口径不含贴现，也不含股东为那三笔分配交的税。而同期，账面净资产的绝对额从 4,345.6 万变成 2,705.5 万，中间分掉约 1,742 万、又融进 442 万。
第 十 二 步 · 自 己 上 EDGAR 验 一 遍
STEP 12
这一步最重要：不要相信这页，去看原件
本页每个数都来自 SEC 的公开申报，你可以自己全部验一次。EDGAR 是 SEC 的公开申报数据库，免费、不需要注册。
第一件要知道的事：这家公司有两个 CIK。CIK 是 SEC 给每个申报主体的编号。
| 主体 | CIK | 申报区间 | 件数 | 里面有什么 |
|---|
| Gyrodyne, LLC（现在的 GYRO） | 0001589061 | 2013-10-21 → 今 | 251 | 2015 年至今的全部年报季报、奖金计划的修订、贷款、B2K 合同、COO 离职 |
| Gyrodyne Company of America, Inc.（前身） | 0000044689 | 1994-02-11 → 2016-02-03 | 506 | 清算计划的通过、$66.56 特别股息、征收案、合并表决——全在这里 |
只查 GYRO 那个 CIK，你会丢掉整个起源。现主体的历史只从 2013-10-21 开始，之前一件也没有。
补注（EthanClaude01 基底回查 · 2026-09-18）：表里的 251 和 506 是 SEC 官方总数，不是「已经读过的数」。本轨盘上实际下载了 428 份：LLC 的 251 份全在，前身的 506 份里只有 2011 年起的 177 份，1994 至 2010 年的 329 份没下载。另外有 143 个附件是 PDF 或扫描图片，没有转成文本，因此不在任何关键词检索里；本轮逐组翻过，多数是 Article 78 的法院文书扫描页和签名图。你自己查的时候，用 submissions JSON 里的 filings.recent 看总数，如果一家公司申报超过一千份，还要看 filings.files[] 里的分片——GYRO 两个 CIK 都没有分片。
再补两条（EthanClaude01 基底回查补充 · 2026-09-18）：第一，别只数份数，还要看文件是不是空的——下载器可能返回了一个 0 字节的文件，份数看着对，检索却什么都搜不到。本轨全库量过，0 字节文件一个都没有，也没有被限流挡回来的错误页。第二，「台账说有多少份」和「实际取回多少份」是两个数：两个 CIK 的台账加起来 757 条，其中 5 份 Form 425 在两边各记一次，去重后应有 752 份；实际取回 423 份，都能全文检索；另外有 143 个已取回的附件是 PDF 或图片、634 个文件 EDGAR 上有而本地没有（大多是图片），这 777 个文件都搜不到。举个例子：老公司 2012-03-27 那份 8-K 的附件，整份就是 101 张扫描图，内容是纽约州在征收案里的上诉动议——只看 HTML 是看不到一个字的。
更正（EthanClaude01 基底回查第五轮 · 2026-09-18）：「634 个文件本地没有」是假警报。本地存着整份提交件，图片与 XML 以 uuencode 块装在里面；按正确口径重算 423 份申报，真缺 0 个。不可全文检索的非文本文档共 645 个，全部在本地。那份 8-K 的 101 张图确实存在，只是装在整份提交件里、搜不到文字。
第三条（EthanClaude01 基底回查补充 · 2026-09-18）：文件非空，也可能什么都没有。SEC 被机器人频繁访问时会回一个三千字节左右的提示页，长得像正常网页，存下来份数也对，可是里面一个申报内容都没有。核的办法是搜内容指纹，不是看大小。本轨全库扫过 3,689 个文本文件，一个都没中，所以可全文检索份数仍然是 423 份。
第四条（EthanClaude01 基底回查补充 · 2026-09-18）：搜指纹别搜得太宽。兄弟席位遇到过一次：正则写得太松，把一份托管协议里的「sepa-rate Limit-ed Power of Attorney」当成了限流页，差点把真文件删掉重下。正确做法是用整句指纹或词边界，而且命中之后一定要打开原文看一眼。本轨用词边界重扫，SEC 语料还是 0 命中，第一次宽口径扫出来的 4 处全在本轨自己写的笔记里。全程没有删除或重下任何文件。同时更正：加词边界并不足够，\bRate Limit\b 照样命中「sepa-rate Limit-ed」这类连字符写法，短词指纹已整个删掉、只留整句指纹，并加了阳性对照确认脚本本身没坏。
怎么查：
- 打开
https://www.sec.gov/cgi-bin/browse-edgar?action=getcompany&CIK=0001589061&type=10-K&dateb=&owner=include&count=40，把 type= 换成你想看的表种。
- 或者用结构化接口一次拿全表：
https://data.sec.gov/submissions/CIK0001589061.json（前身换成 CIK0000044689.json）。它返回一个 JSON，里面 filings.recent 有每一件的申报日、表种、accession 号与主文件名。
- 拿到 accession 号（形如
0001437749-26-010078）后，去掉横线，文件目录就是：
https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1589061/000143774926010078/
在这个目录下加 index.json 可以列出这一件的全部文件（正文 ＋ 每一份附件）。
提示：SEC 要求请求带一个能识别身份的 User-Agent（一般写你的邮箱），否则会被限流。另外它限速大约每秒 10 次请求，别一次拉太猛。
表种对照表——想验哪个数，去看哪一种：
| 你想验 | 看哪种 | 本页用的那一份 |
|---|
| 每股净资产、两块地、全年成本、董事持股、奖金比例 | 10-K | FY2025：0001437749-26-010078（2026-03-27） |
| 最新一期的净资产与现金 | 10-Q | Q2 2026：0001437749-26-027458（2026-08-13） |
| COO 离职与离职协议全文 | 8-K | 0001437749-26-026570（2026-08-07，附件 10.1） |
| 奖金池公式、附件 A/B/C | 8-K | 0001437749-16-032825（2016-05-26，附件 10.1） |
| 奖金计划修订 2 | 8-K | 0001437749-18-001397（2018-01-31，附件 10.2） |
| 奖金计划修订 3（加总额下限） | 8-K | 0001437749-18-019387（2018-11-02，附件 10.1） |
| 奖金计划修订 4（写成不可终止） | 10-Q | 0001437749-22-011876（2022-05-11） |
| 奖金计划修订 5 ＋ 限制性股票计划全文 | 8-K | 0001437749-23-025610（2023-09-11，附件 10.1／10.2） |
| 递延薪酬计划全文 | 8-K | 0001437749-19-024322（2019-12-13，附件 10.1） |
| LLC 协议（含 20% 持股上限） | 8-A12B | 0001437749-15-016666（2015-09-01，附件 3.2） |
| 清算计划的通过与 $66.56 特别股息 | DEF 14A | 0001571049-13-001197（2013-11-27，前身 CIK） |
| 征收案与 $167,530,657 到账 | 10-K | 0001437749-13-003152（2013-03-18，前身 CIK，FY2012） |
| Gyrodyne, LLC 的设立与章程 | S-4 | 0001571049-13-000961（2013-10-21，附件 3.1／3.2／99.1） |
| 大股东持仓 | SC 13D / 13G / 4 | Gabelli 13D 第 12 号修正（2024-03-21）；Star 13D/A（2025-10-20）；Towerview Form 4（2025-09-08） |
三个最值得你亲手验一次的数：
- 每股 $12.30。打开 Q2 2026 的 10-Q，找到「CONSOLIDATED STATEMENTS OF NET ASSETS」那张表，抄下 Total Assets（$57,920,143）与 Total Liabilities（$30,864,896），相减得 $27,055,247，再除以 2,199,308。
- 只分过三次钱。在任意一份 2023 年之后的 10-K 里搜
special distribution，你会看到只有 2016-06-15、2016-09-15、2017-07-07 三条。再翻「CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN NET ASSETS」，确认那张表上没有分配行。
- 奖金池公式。打开 2016-05-26 那份 8-K 的附件 10.1，翻到
ARTICLE V 第 5.1 条。你会看到 5%、10%／15%／20% 的阶梯和那个 2% 时限档，还会看到附件 A 里各物业的评估值被星号遮掉——这不是网页漏字，是公司按 24b-2 规则申请的保密处理。（补注 · EthanClaude01 基底回查 · 2026-09-18：这项保密是有期限的。SEC 出过两份准予令，都在前身公司名下，保密期分别到 2017-11-14 和 2017-12-31，现在都已过期；公开件至今还是星号，是因为公司没有再交一份未遮盖的版本。）
最后一句提醒。本页讲的全部是事实与事实的直接含义：公司做了什么、原件怎么写的、数字怎么算出来的。它不回答这只票该不该买、值多少钱、会怎么走。那些问题需要你自己的判断，而判断的第一步永远是先把原件读完。